Von einer Gebäudeversicherung mit niedrigen Beiträgen profitiert in einer Eigentümergemeinschaft jeder – deshalb müssen sich alle den Selbstbehalt teilen, wenn ein Schaden auftritt. Davon gibt es auch keine Ausnahme, wenn nur eine einzige fremde Wohnung betroffen sein sollte. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Musterfall aus Köln. (Az. V ZR 69/21)
Eine Wohngebäudeversicherung tritt ein, wenn ein Haus beschädigt oder zerstört wird. Abgesichert sind üblicherweise Schäden durch Leitungswasser, Feuer und durch Naturgefahren wie Sturm und Hagel. Für Elementarschäden zum Beispiel durch Überschwemmungen, Starkregen oder Erdrutsche muss oft eine Zusatzpolice abgeschlossen werden.
Jahrelanger Streit
Bei einem Schaden in den gemeinsam genutzten Bereichen, zum Beispiel im Treppenhaus, war schon vorher klar: Deckt die Versicherung die Kosten nicht komplett ab, müssen sämtliche Eigentümer in den sauren Apfel beißen und sich die restliche Summe teilen. Was aber, wenn nur in einer Wohnung die Einbauküche betroffen ist? «Über dieses Problem wird seit Jahren heftigst gestritten», hatte die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner in der Verhandlung am 1. Juli gesagt.
Mit dem höchstrichterlichen Urteil steht nun fest: Das Umlegen der Selbstbeteiligung auf alle Eigentümer ist auch in einem solchen Fall rechtens. Brückner sagte, ein höherer Selbstbehalt bedeute üblicherweise eine niedrigere Versicherungsprämie. Damit verringere sich das zu zahlende Hausgeld – und das sei für alle wirtschaftlich sinnvoll. Im Umkehrschluss bedeute das: Das gemeinsam eingegangene Risiko müsse auch von allen gemeinsam getragen werden.
Der Kölner Fall ist allerdings speziell. Denn in den Wohnungen treten wegen mangelhafter Rohre eigentlich ständig irgendwo Wasserschäden auf. Die Versicherung hat deshalb die Selbstbeteiligung zwangsweise so weit heraufgesetzt, dass die Eigentümer fast alles aus der eigenen Tasche zahlen müssen – bei jedem Schadensfall 15.000 Euro, hatte es in der Verhandlung geheißen. Für den BGH macht das keinen Unterschied: Der hohe Selbstbehalt sei dennoch im Interesse aller, sagte Brückner. Denn ohne diese Regelung würde sich vermutlich überhaupt kein Versicherer für den Gebäudekomplex mehr finden.
Fall noch nicht entschieden
Trotzdem ist der Fall noch nicht entschieden. Denn in der Anlage gibt es neben sehr vielen kleineren Wohnungen auch eine fast 1000 Quadratmeter große Gewerbeeinheit – bis vor einiger Zeit ein Supermarkt. Deren Eigentümer hatten geklagt, weil sie wegen der riesigen Fläche bei jedem Schaden besonders viel Geld beisteuern müssen. Dabei sei bei ihnen selbst noch nie etwas passiert.
Das Kölner Landgericht muss nun noch einmal prüfen, ob zumindest der Verteilungsschlüssel geändert werden muss. Die Hürden dafür seien aber recht hoch, sagte Brückner: Das Gesetz sieht eine Anpassung nur vor, wenn das Festhalten an der eigentlichen Regelung «aus schwerwiegenden Gründen (…) unbillig erscheint».
Was das im konkreten Fall heißt, macht der BGH auch direkt klar: Sollte es bauliche Unterschiede zwischen der Gewerbeeinheit und den Wohnungen geben, die für die vielen Wasserschäden verantwortlich sind, könnte eine Anpassung geboten sein. Anders sieht es aus, wenn es nur am «unterschiedlichen Nutzungsverhalten» liegt – also daran, dass Bad und Küche in einer Wohnung einfach viel häufiger genutzt werden als in einem Supermarkt. In diesem Fall müssten die Eigentümer der Gewerbeeinheit auch in Zukunft jeden Schaden mit zahlen.