In einigen deutschen Innenstädten ist es in den vergangenen Jahren nach der Schließung von Filialen des Warenhauskonzerns Galeria Karstadt Kaufhof (GKK) gelungen, die Standorte und ihr Umfeld durch kreative Nachnutzungskonzepte neu zu beleben. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung, die die Handelsberatung BBE im Laufe des Monats veröffentlichen will.
GKK hat am Dienstag zum dritten Mal innerhalb weniger Jahre Insolvenz angemeldet. Von den ehemals rund 300 Filialen sind nur noch etwa ein Drittel übrig geblieben. Im Laufe des Januars schließt das Unternehmen weitere 18 Häuser. Die Handelsberatung BBE hat untersucht, was aus ehemaligen Karstadt- und Kaufhof-Standorten geworden ist, die in den vergangenen Jahren dicht gemacht worden sind. Dies lässt auch Rückschlüsse auf Filialen zu, die in Zukunft von einer Schließung betroffen sein könnten.
«Erfolgsversprechend sind Mischnutzungen, die sich zum Beispiel aus Handel und Gastronomie im Erdgeschoss, Büro, Co-Working, Ärztehaus, in den Stockwerken darüber und Hotel oder Wohnen in den obersten Etagen zusammensetzen», sagt der BBE-Chef Johannes Berentzen. Das Freiwerden großer Flächen in guter Lage sei eine Chance für die deutschen Innenstädte. Positivbeispiele, vor allem aus Städtesicht, sind aus seiner Sicht unter anderem frühere Filialen in Recklinghausen, Osnabrück, Bonn, Augsburg, Hof und Leipzig.
Langer Leerstand in Rheine und Velbert
Der Studie zufolge liegen im Schnitt vier bis fünf Jahre zwischen der Schließung eines Standortes und der Neunutzung. Das liegt vor allem an der Investorensuche, Nutzungsverordnungen, Genehmigungsverfahren und nötigen Baumaßnahmen. Der Umbau der Filialen ist oft aufwendig, eine Kernsanierung ist häufig unvermeidbar. Die Genehmigungsbehörden seien hier gefragt, pragmatische Lösungen für ansässige Händler, gutes Baustellenmanagement, aber auch Flexibilität auf Vermieter- und Nachmieterseite, so Berentzen.
In einigen Städten haben sich Unternehmer vor Ort an der Entwicklung von Nachnutzungskonzepten beteiligt. So taten sich in Gelsenkirchen nach der Schließung des ehemaligen Karstadt-/Hertie-Gebäudes örtliche Kaufleute, Unternehmer, Handwerker und Immobilieneigentümer zusammen, erwarben das leerstehende Warenhaus und bauten es zum «Linden-Karee» mit einer gemischten Nutzung um. Seit 2015 befindet sich darin neben Handels- und Dienstleistungsangeboten auch ein Wohn- und Pflegezentrum.
Einige Beispiele zeigen, wie es auch laufen kann. Für die ehemalige, 2009 geschlossene Hertie-Filiale in Velbert gibt es inzwischen zwar Nachnutzungspläne, eine Fertigstellung ist aber erst 2027 geplant – und damit 18 Jahre nach der Schließung. In einem früheren Standort in Rheine soll 2024 nach 15 Jahren Leerstand das «Quartier Staelscher Hof» mit 100 Hotelzimmern und 44 Wohnungen abgeschlossen werden.
Auch in anderen Städten stehen frühere Kaufhof- oder Karstadt-Areale leer, zum Beispiel in Hannover. Eine der zwei zuletzt geschlossenen Filialen dient zur Zwischennutzung unter anderem als Ort für Kulturveranstaltungen. In der Spitze waren in der Stadt mal sieben Standorte, übrig geblieben ist einer. Wenig vielversprechend ist es Berentzen zufolge, wenn die neuen Betreiber das alte Nutzungskonzept einfach unverändert fortsetzten. «Alter Wein in neuen Schläuchen, das funktioniert auch unter einem anderen Namen nicht.»
«Gute Chancen für München, Hamburg und Frankfurt»
Die Unternehmensberatung PwC hatte 2022 die Entwicklung von 32 in den Jahren zuvor geschlossenen Warenhäusern von Karstadt oder Kaufhof untersucht. Demnach gab es ein Jahr nach Bekanntwerden der Schließungen bei 72 Prozent davon bereits eine Entscheidung über die Nachnachnutzung. Mehr als die Hälfte der Warenhäuser wurden demnach umgebaut oder abgerissen. In der Hälfte der Fälle gab es anschließend ein Mischnutzungskonzept.
Immobilienexperte Lars Jähnichen von der IPH Gruppe rechnet damit, dass vor allem in kleineren und mittleren Städten mit Schließungen von Galeria-Standorten zu rechnen ist und nicht mehr als 40 Standorte übrig bleiben. «Gute Chancen haben weiterhin Top-Standorte wie München, Hamburg und Frankfurt.»
Auch in diesen Häusern sind aus Sicht von Jähnichen aufwendige Umbaumaßnahmen nötig, weil Bausubstanz, Technik und Konzepte der Standorte vielfach veraltet seien. Trotz hoher Investitionskosten rechnet er mit ausreichend Interesse. «Für die geschlossenen GKK-Filialen sind frische, standortgerechte Nachnutzungskonzepte notwendig, etwa eine Mischnutzung aus Handel im Erdgeschoss und in den oberen Etagen Wohnen, Büro oder Hotel», so Jähnichen.
Städte wollen in Nachnutzungskonzepte einbezogen werden
Für die Städte und Gemeinden ist es wichtig, nach der Schließung von Warenhäusern schnell Anschlusslösungen zu finden. Sogenannte Geisterbaustellen oder Brachen sind unbeliebt, weil sie Menschen vom Gang in die Innenstädte abhalten. «Bei der Nachnutzung von großen Warenhäusern kommt es darauf an, dass eine langfristige Nutzungsperspektive aufgezeigt wird, damit Leerstand vermieden und damit negative Auswirkungen auf die Attraktivität der Innenstädte verhindert werden», sagt André Berghegger, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebundes.
Er fordert, betroffene Städte von Beginn an in die Gespräche von Insolvenzverwaltung und Gläubigern zur Entwicklung attraktiver Nachnutzungskonzepte einzubeziehen. «Hierbei muss betroffenen Kommunen allerdings auch ein verbesserter eigener Zugriff auf die Immobilien rechtlich und finanziell ermöglicht werden», so Berghegger. Bund und Länder seien gefordert, die Rahmenbedingungen, etwa beim kommunalen Vorkaufsrecht, zu optimieren.