Immobilienkäufer müssen sich nach Einschätzung von Experten im neuen Jahr auf etwas höhere Kreditkosten einstellen. Denn mit dem Anstieg der Inflation dürften die Bauzinsen steigen – wenn auch von niedrigem Niveau.
Experten raten Immobilienkäufern, sich günstige Konditionen lange zu sichern. Unterdessen hat sich der Boom bei Baufinanzierungen in Deutschland fortgesetzt, wie eine am Montag veröffentlichte Studie der Beratungsgesellschaft PwC zeigt.
Bei Immobilienkrediten stehe ein weiteres Rekordjahr bevor, heißt es darin. Demnach ist das Neugeschäft von Banken und Sparkassen mit Baufinanzierungen von Januar bis Oktober auf 235 Milliarden Euro gestiegen. Im Vorjahreszeitraum waren es 228 Milliarden Euro.
Günstige Faktoren für Wachstumstrend
Der Bestand der Baufinanzierungen legte in den ersten zehn Monaten auf 1,47 Billionen Euro zu und übertrifft laut Angaben damit bereits das Volumen im gesamten Jahr 2020 (1,39 Billionen). «Niedrige Zinsen, eine hohe Sparquote und steigende Inflationsraten dürften sich weiter günstig auf den Wachstumstrend bei Baufinanzierungen auswirken», sagt Tomas Rederer, Partner bei PwC Deutschland.
Für Immobilienkäufer dürften Kredite aber bald teurer werden. «Ich rechne damit, dass die Zinsen für Baufinanzierungen im kommenden Jahr um 0,25 bis 0,5 Prozentpunkte steigen», sagt Max Herbst, Gründer der Frankfurter FMH-Finanzberatung. Doch selbst bei einem Anstieg der Bauzinsen in diesem Bereich seien die Konditionen «traumhaft». Zinsen von mehr als drei Prozent sieht Herbst auf lange Sicht nicht kommen.
Kaum jemand glaube an stark steigende Zinsen an den Kapitalmärkten, doch mit der hohen Inflation stünden Zentralbanken unter Druck, ihre Geldpolitik zumindest zu straffen, sagt Herbst. Damit dürfte auch das allgemeine Zinsniveau steigen. Die US-Notenbank Fed hat zuletzt schon mehrere Zinserhöhungen für 2022 signalisiert. Und die EZB will ihr Corona-Notkaufprogramm für Anleihen Ende März auslaufen lassen. Sie rechnet im neuen Jahr mit einer deutlich höheren Inflation.
Rat zu langfristiger Bindung
Nach Angaben von FMH liegen die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen derzeit im Schnitt bei knapp einem Prozent pro Jahr. Hausbauern rät Herbst lange Finanzierungen mit 15 bis 20 Jahren Laufzeit. «Weshalb das Risiko eingehen und die heute noch sehr guten Zinsen für langfristige Zinsbindungen nicht mitnehmen?», meint er. Wer Immobilien dagegen nicht zum Eigennutz, sondern zur Kapitalanlage kaufe, könne auch zehnjährige Zinsbindungen wählen und so flexibler bleiben. «Vermutlich werden die Bauzinsen absehbar leicht schwanken.»
Auch der Münchner Immobilienfinanzierer Interhyp rechnet mit Zinsanstiegen. In seinem Trendbarometer, für das Interhyp monatlich zehn deutsche Banken befragt, erwartet die große Mehrheit der Experten im Verlauf des neuen Jahres ein höheres Zinsniveau. Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr rechnet auch wegen der geldpolitischen Schritte der EZB mittelfristig mit einem leichten Anstieg der Bauzinsen «im Bereich mehrerer Zehntelprozentpunkte».
Interessenten mit konkreter Immobilie im Blick sollten sich von schwankenden Kreditkonditionen nicht verunsichern lassen, rät Mohr. Wichtiger sei eine solide Immobilie mit einer robusten Finanzierung. «Eigenkapital und Höhe der Tilgung sollten so gewählt sein, dass bei Ablauf der Zinsbindung schon so viel abbezahlt ist, dass die Finanzierung auch bei einem Zinsanstieg gut leistbar bleibt.»
Effekt nicht überschätzen
Auch andere Baufinanzierer warnen davor, den Effekt von Bauzinsen zu überschätzen. Meist sei nicht die Monatsrate das Problem, sondern die hohen Eigenkapitalanforderungen, etwa für Grunderwerbsteuer, Makler und Notar, sagt Michael Neumann, Chef des Baufinanzierers Dr. Klein.
An den Kapitalmärkten waren die Zinsen im Jahresverlauf deutlich gestiegen, bevor sie im Herbst nachgaben. Mit neuen Corona-Sorgen waren sichere Anlagen wieder gefragt. Die Folge: Die Rendite von zehnjährigen Bundesanleihen, an denen sich Bauzinsen orientieren, sank. «Wir glauben nicht, dass die Zinsen wieder zu ihren Niedrigstständen zurückkehren», sagt Ditmar Rompf, Vorstandschef beim Baufinanzierer Hüttig & Rompf. Er erwarte in den kommenden Monaten eine Seitwärtsentwicklung mit leicht steigender Tendenz.
Auch Rompf rät Immobilienkäufern zu lang laufenden Finanzierungen. «Die Zinsbindungen von mindestens 15 Jahren sind zurzeit schon die bevorzugte Wahl.» Erkauft würden sie aber mit erhöhten Sollzinsen.
Steigende Zinsen treffen Käufer, wenn ihre Finanzierung ausläuft, die Immobilie aber noch nicht abbezahlt ist. Dann können die Zinsen für die Restschuld klettern. Bei schnellen Zinsanstiegen oder auf Kante genähten Finanzierungen kann das gefährlich werden. Bei einem Anstieg der Bauzinsen um 0,2 Prozentpunkte würde die Monatsrate bei einer Finanzierung über 400.000 Euro um 67 Euro im Monat steigen, rechnet Herbst vor. «Wenn die Finanzierung daran scheitert, sollte man es lieber gleich bleiben lassen.»
Immobilienkäufer, die schon eine laufende Finanzierung haben und steigende Zinsen fürchten, können Forward-Darlehen nutzen. Diese schreiben das aktuelle Zinsniveau bei Anschlussfinanzierungen gegen Gebühr fort. «Hier können bis fünf Jahre im Voraus die niedrigen Zinsen mit zurzeit niedrigen Forwardaufschlägen gesichert werden», sagt Rompf. Bei steigenden Zinsen machten solche Darlehen Sinn.
Im Schnitt verlangen Banken 0,01 Prozent Gebühr für jeden Monat bis zur Auszahlung des Darlehens, heißt es beim Vergleichsportal Check24. Ein Forward-Darlehen zu aktuellen Zinsen von 1,05 Prozent, das in 36 Monaten starten soll, wäre dann für die vereinbarte Laufzeit mit 1,41 Prozent verzinst.